Avec la flambée du marché immobilier, l’achat d’un bien, sa construction ou sa rénovation nécessitent des emprunts de sommes toujours plus importantes. A l’heure où Les salons de la construction ouvrent leurs portes, il est utile de se pencher sur le financement de vos travaux de construction ou de rénovation!

L’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation demande de sérieux efforts financiers de la part des futurs propriétaires. Avec la flambée des prix de l’immobilier, il faut emprunter de plus grosses sommes. Il ressort d’une étude de l’Union professionnelle du crédit belge que le montant moyen emprunté en 2007 pour l’achat d’une habitation était d’environ 125 000 €. Il est donc extrêmement important de bien réfléchir au financement de vos projets de construction et/ou d’achat. Dans cet article, nous vous donnons quelques conseils pour la souscription de votre emprunt. Il y a en effet beaucoup plus d’éléments à prendre en compte que l’on ne pourrait le penser ! Interview deJohn Romain, directeur d’Immotheker, le réseau de conseillers indépendant.

Conseil n°1 – Réservez-vous une marge financière

Quelle somme pouvez-vous rembourser par mois à votre banque? C’est une question importante car la réponse déterminera immédiatement le montant que vous pourrez emprunter. Ne laissez pas les banques vous induire en erreur. Les banquiers utilisent certaines règles générales pour déterminer votre capacité de remboursement. Il y a les banquiers « prudents » qui prétendent que vous pouvez affecter maximum 30% de votre revenu net disponible au remboursement de votre emprunt. D’autres, plus téméraires, sont prêts à conseiller à leurs clients de réserver 50%, voire plus, de leur revenu net au remboursement de leur prêt. C’est évidemment beaucoup trop! Vous vous mettriez de la sorte dans une situation financière incommode où le moindre « revers de fortune » aurait des conséquences désastreuses.

John Romain explique comment il convient de s’y prendre. « Pour fixer votre propre capacité de remboursement, il vaut mieux partir de votre loyer actuel ou de votre propre remboursement et y ajouter le montant que vous pouvez épargner par mois. Vous pouvez aussi prévoir une certaine somme supplémentaire si votre faculté d’épargne est censée bientôt augmenter mais il vaut mieux être prudent dans ce domaine. Ne vous fiez pas trop aux indexations futures ou aux éventuelles augmentations salariales à moins qu’elles ne doivent avoir lieu le mois suivant. Attention, cette capacité d’emprunt doit encore être corrigée. Déduisez-en le surcoût des provisions en énergie si vous savez que celles-ci vont augmenter dans votre nouveau logement. Tenez aussi compte d’un poste particulier pour le précompte immobilier annuel et les travaux d’entretien que vous devrez assumer comme propriétaire. Sans oublier les éventuels frais supplémentaires liés aux enfants. » Sur www.immotheker.be, vous trouverez un outil vous permettant de calculer votre capacité d’emprunt.

Conseil n°2 – Tenez compte de tous les frais

Choisir le bon emprunt, c’est bien plus que simplement comparer les taux des banques. Le coût total d’un crédit habitation est bien plus élevé. Il y a entre autres l’assurance solde restant dû qui représente un coût supplémentaire non négligeable auquel pensent rarement les emprunteurs. Souvent, ils sont d’accord de payer une ASRD onéreuse et font ainsi partir en fumée un taux avantageux. Le prix d’une ASRD peut faire grimper considérablement votre charge d’emprunt.

John Romain illustre ceci au moyen d’un exemple concret. François et Linda ont 35 ans, sont non fumeurs et prennent chacun une ASRD à 100% pour un crédit habitation de 100.000 EUR sur 25 ans. Ils souscrivent un emprunt à taux fixe de 4,50%, ce qui leur donne une mensualité de 550,74 EUR. Avec une ASRD très bon marché, François paiera 16 primes annuelles de 308,12 EUR, soit 4929,92 EUR au total. Linda paiera quant à elle 16 fois 240,38 EUR, soit 3846,08 EUR au total. Ensemble, ils auront déboursé 8776 EUR d’ASRD pour un emprunt de 100.000 EUR pour lequel ils auront payé 65.219,99 EUR d’intérêts. Si l’on convertit cela en somme annuelle sur la durée du crédit (25 ans), l’ASRD coûte 0,53% en plus des 4,50% d’intérêts. Ainsi, le taux réel moyen s’élève à 5,03%. Viennent encore se rajouter à tout cela les autres frais d’emprunt comme les frais de notaire et d’hypothèque, les frais de dossier, etc., pour un total de 2969 EUR en plus. Si l’on reprend tout cela dans le remboursement mensuel, cela porte le taux d’intérêt moyen réel à 5,21%.

Conseil n°3 – Il vaut parfois mieux emprunter le plus longtemps possible

De plus en plus de personnes empruntent à plus long terme. Il y a cinq ans, plus de la moitié des emprunteurs souscrivaient un crédit à 20 ans. En 2007, les données ont sérieusement changé. Il ressort du rapport annuel d’Immotheker qu’environ 23% empruntent à 20 ans, 26% à 25 ans et 33% à 30 ans. Est-ce que cela vaut la peine d’étendre votre remboursement sur une plus longue période?

Emprunter plus longtemps, cela veut dire naturellement avoir une charge mensuelle moins élevée mais au total, vous devrez rembourser plus d’intérêts à la banque. Les banques calculent aussi des taux plus élevés pour les emprunts de plus longue durée. Plus la durée de votre emprunt augmente, plus votre ASRD sera chère. Si vous empruntez sur plus de 30 ans, vous devrez renouveler votre hypothèque. A première vue, emprunter plus longtemps comporte quelques inconvénients. En fait, cette conclusion serait quelque peu hâtive. John Romain nous l’explique à partir d’un exemple concret.

Marie et Nicolas empruntent 125.000 EUR pour l’achat de leur maison. Ils ont tous deux 25 ans et gagnent respectivement 1450 EUR et 1300 EUR net par mois. Ils souhaitent limiter leur capacité de remboursement mensuelle à 700 EUR. Ils optent pour un taux fixe et une ASRD pour la totalité de la somme empruntée, soit 125.000 EUR.

• Scénario n°1 : emprunt sur 20 ans. Marie et Nicolas optent pour un taux de 4,55% pendant 20 ans avec l’obligation d’ouvrir un compte, d’y faire verser leurs salaires, de conclure une assurance solde restant dû et une assurance incendie. Si l’on additionne tous les frais (primes ASRD, frais de notaire, etc.), l’emprunt leur revient à 5,06% par an. Cela représente une charge mensuelle moyenne de 801,05 EUR. Après déduction de l’avantage fiscal, cela donne 572,92 EUR net en moyenne. Ainsi, l’emprunt est ramené à un taux d’intérêt net moyen de 1,24%.
• Scénario n°2 : emprunt sur 25 ans. Marie et Nicolas paient un taux de 4,65% sur 25 ans aux mêmes conditions que dans le scénario n°1. Si l’on prend tous les frais, l’emprunt revient à 5,13% par an. Cela représente une charge mensuelle moyenne de 713,63 EUR. Après déduction de l’avantage fiscal, cela donne 481,65 EUR net en moyenne. Le taux d’intérêt net moyen revient de la sorte à 1,31%.
• Scénario n°3 : emprunt sur 30 ans. Marie et Nicolas paient un taux de 4,99% sur 30 ans aux mêmes conditions que dans les scénarios n°1 et 2. Si l’on prend tous les frais, l’emprunt revient à 5,50% par an. Cela représente une charge mensuelle moyenne de 681,87 EUR. Après déduction de l’avantage fiscal, cela donne 442,83 EUR net en moyenne. Le taux d’intérêt net moyen revient donc à 1,89%.
• Scénario n°4 : emprunt sur 40 ans. Marie et Nicolas optent pour un emprunt sur 40 ans pour un taux de 5,05%. Si l’on additionne tous les frais, l’emprunt leur revient à 5,56% par an. Cela représente une charge mensuelle moyenne de 622,21 EUR. Après déduction de l’avantage fiscal, cela donne 370,51 EUR net en moyenne. Le taux d’intérêt net moyen revient de la sorte à 2,04%.

On pourrait tout d’abord en conclure que Marie et Nicolas auraient en effet tout intérêt à opter pour une durée de 20 ans. Cependant, il faut tenir compte des rendements des placements. Emprunter, c’est en effet investir. Si Marie et Nicolas empruntent sur 20 ans au lieu de 40, ils rembourseront 202,41 EUR de plus par mois. Ils pourraient épargner cette somme et la placer à 4% par exemple. S’ils empruntent sur 20 ans, Marie et Nicolas perdront ce rendement les 20 premières années. Mais, d’autre part, après 20 ans, ils épargneront tous les mois la somme de 370,51 EUR qu’ils devraient toujours rembourser s’ils avaient opté pour un crédit sur 40 ans. Si l’on tient par exemple compte d’un rendement de 4%, c’est l’emprunt sur 25 ans qui devient le plus avantageux. Arrive ensuite le crédit sur 40 ans qui coûte alors 5100 EUR de plus. L’emprunt sur 30 ans coûte quant à lui 14.851 EUR de plus qu’un crédit sur 25 ans. L’emprunt sur 20 ans se révèle étonnamment être le plus cher, avec un surcoût de 15.819 EUR par rapport au crédit sur 25 ans.

• Conclusion importante : les emprunts à plus long terme peuvent rapporter un avantage financier équivalent par rapport aux emprunts de plus courte durée en raison des prix avantageux que les banques offrent à leurs bons clients.

Conseil n°4 – Souvent, un mandat ne rapporte rien

Si vous souscrivez un crédit-logement, la banque prendra une hypothèque sur l’habitation en question. Cela représente pour la banque un bon moyen de pression si vous ne remboursez plus votre crédit. Une hypothèque, ça coûte de l’argent. Par exemple, si vous empruntez 100.000 EUR avec une inscription hypothécaire, cela vous coûtera environ 2900 EUR. Vous devrez payer des droits d’enregistrement de 1% sur le montant emprunté et des droits d’hypothèque de 0,30%, les frais de notaire et divers frais comme les droits de timbre. Vous pouvez épargner sur ces frais en couvrant une partie de l’emprunt via un mandat au lieu d’une inscription hypothécaire. Ainsi, vous épargnerez 1% de droits d’enregistrement et 0,30% de droits d’hypothèque. Les frais de notaire pour un mandat représentent environ un quart des frais relatifs à une inscription hypothécaire.
Attention, veillez à ne pas perdre l’avantage fiscal en garantissant un trop grand montant de l’emprunt par le biais d’un mandat hypothécaire. Illustrons tout cela au moyen de l’exemple concret suivant.

Virginie et Jean-Charles empruntent 115.000 EUR sur 25 ans. Une inscription hypothécaire totale leur coûterait environ 3000 EUR. Virginie et Jean-Charles parviennent à ce que leur banquier limite l’inscription hypothécaire à 50.000 EUR et le reste de l’emprunt, soit 65.000 EUR, est couvert par un mandat. Cela leur coûte 2300 EUR au total en « frais de description », soit une épargne de 700 EUR par rapport à une inscription hypothécaire totale. Malheureusement, vu qu’ils ont opté pour un mandat, Virginie et Jean-Charles ne pourront pas bénéficier de la déduction fiscale pour habitation propre et unique d’environ 59.000 EUR au total, soit un bénéfice fiscal d’environ 32.000 EUR. Pour ne pas perdre leur déduction fiscale, Virginie et Jean-Charles devraient prendre une inscription hypothécaire d’environ 97.000 EUR et couvrir le reste de l’emprunt, soit 18.000 EUR, par le biais d’un mandat.
Attention, scinder un emprunt en inscription hypothécaire et en mandat ne produit pas toujours l’effet escompté. Par exemple, si Virginie et Jean-Charles empruntent 160.000 EUR et scindent ce montant comme suit : 100.000 EUR en inscription hypothécaire et 60.000 EUR en mandat, ils épargneront 600 EUR par rapport à une inscription hypothécaire totale de 160.000 EUR. Si l’on examine le coût total, cette épargne de 600 EUR représente une réduction du taux de 0,02%. Cette réduction part dès lors en fumée lorsque l’on sait que certaines banques augmentent leur taux de 0,25% pour la partie que vous couvrez par un mandat.

Conseil n°5 – Vous n’êtes pas lié à votre crédit-logement pour la vie

Les gens dépensent beaucoup de temps et d’énergie dans la recherche du meilleur taux pour leur crédit. Mais, une fois cette quête terminée et l’acte d’hypothèque passé devant le notaire, tout disparaît au fond d’un tiroir. John Romain d’Immotheker souligne que cela peut coûter beaucoup d’argent. « Tous ceux qui ont souscrit un emprunt hypothécaire ont intérêt à suivre et à réexaminer leur emprunt. N’attendez pas le moindre coup de main de la part du banquier chez qui vous avez contracté votre crédit. Il sait en effet que changer de banque coûte beaucoup d’argent. L’éventuel nouveau taux doit en effet vous permettre de récupérer les nouveaux frais d’hypothèque (les droits d’enregistrement de 1%, les droits d’hypothèque de 0,30%, les frais de notaire, les trois mois d’indemnité de remploi et les frais de dossier). »
Quel est le moment adéquat pour refinancer votre emprunt? Pour les formules à taux fixes, les banques regardent quel est le taux du marché à long terme (obligations à dix ans) et pour les formules variables, elles se basent sur les indices de référence officiels publiés tous les mois au Moniteur belge.
John Romain annonce une nouvelle vague de refinancements pour ceux qui ont emprunté à taux fixe. La plupart des Belges ont opté pour un taux fixe en 2006 (75%) et en 2007 (90%). « Si l’on examine l’évolution des taux à long terme de ces cinq dernières années, il y a environ 90% de chances pour que les taux baissent (si l’histoire se répète). La probabilité de refinancement est toujours de 50 à 60% si l’on tient compte des frais liés à un refinancement. »

Comment faut-il s’y prendre? John Romain recommande à ceux qui envisagent de refinancer leur emprunt de d’abord négocier un taux inférieur avec la banque où ils ont souscrit leur crédit. Celle-ci n’est cependant pas tenue de vous octroyer un refinancement. Si vous restez dans la même banque, vous ne paierez en principe que l’indemnité de remploi de trois mois d’intérêts car vous pouvez normalement faire une reprise totale dans le cadre de cette ouverture de crédit. Pour un emprunt de 150.000 EUR par exemple, la différence en intérêts, uniquement pour récupérer cette indemnité de remploi, n’est que de 0,14% pour un emprunt à 20 ans, de 0,12% pour un crédit à 25 ans et de 0,11% pour une durée de 30 ans.
Si la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre crédit ne répond pas à votre demande de refinancement, vous devrez aller en consulter une autre. Dans ce cas, les différences de taux peuvent être plus importantes. Par exemple, pour un emprunt de 150.000 EUR à 20 ans, 25 ans ou 30 ans que vous voudriez refinancer la seconde année, les frais de refinancement (les frais hypothécaires et l’indemnité de remploi), exprimés en pourcentage, s’élèveront à environ 0,55% (20 ans), 0,45% (25 ans) et 0,40% (30 ans). Ce n’est alors plus qu’au niveau de la différence des frais que la banque qui vous a octroyé votre emprunt sera plus chère qu’une autre banque. Pour un emprunt à 20 ans par exemple, cela donne 0,41% (0,55% – 0,14%), pour un crédit à 25 ans, cela fait 0,33% (0,45% – 0,12%) et pour une durée de 30 ans, cela donne 0,29% (0,40% – 0,11%).
John Romain plaide à cet égard pour une plus grande concurrence. « Le législateur a aussi son mot à dire, il pourrait gommer la concurrence déloyale sur les emprunts hypothécaires en supprimant par exemple les droits d’enregistrement des hypothèques et les indemnités de remploi de trois mois en cas de remboursement anticipé du capital emprunté. Les banques pourraient alors lutter à armes égales. Et les consommateurs y trouveraient également leur compte. »

Immotheker dispose d’un outil bien pratique, l’Hypotwister, qui a été développé pour ceux qui souhaitent suivre leur emprunt hypothécaire. Si vous ne pouvez pas le faire vous-même ou que vous n’avez pas le temps ou si vous voulez tout simplement jouer sur du velours, vous pouvez demander à être automatiquement averti au cours de la durée de votre emprunt s’il est temps de réexaminer votre crédit. Sur Hypotwister, vous pouvez comparer (sur le Net) tous les jours votre emprunt en cours avec le marché hypothécaire. Si une meilleure solution se présente, vous êtes prévenu par SMS ou par courriel. Ce service est gratuit si vous remboursez un crédit qui a été souscrit via Immotheker. Si vous remboursez un crédit hypothécaire qui n’a pas été souscrit par Immotheker mais que celui-ci a été signé à partir du 1er septembre 1998, vous pourrez aussi utiliser Hypotwister pour le reste de la durée de votre crédit. Dans ce cas, vous paierez un coût d’activation unique de 150 EUR et des frais d’abonnement limités de 25 EUR par an.

Conclusion

Conclure l’emprunt idéal est un travail de dentellière. Chaque situation personnelle est unique. Il n’y a que l’analyse sur mesure et le suivi permanent du crédit hypothécaire qui peuvent offrir les garanties nécessaires d’un confort financier et d’un plan idéal. Il faut évidemment faire jouer la concurrence entre les banques mais ne vous focalisez pas uniquement sur les taux. L’augmentation du prix des habitations, des taux d’intérêt compétitifs ou non allant jusqu’à 40 ans, des avantages fiscaux (sans limite dans le temps), votre manière d’investir et surtout vos considérations budgétaires personnelles, un éventuel complément pour votre confort financier, vos plans de carrière, le désir d’avoir des enfants, etc. sont tout autant d’éléments qui détermineront finalement votre choix.

Johan Steenackers pour LeVif.be