Un crédit se joue souvent sur le taux, à vous de découvrire la meilleure des offres au taux le plus adapté. 

Lorsqu’on souscrit un emprunt, l’une des principales questions que l’on se pose est de savoir s’il vaut mieux opter pour un taux fixe ou variable. Quel est le meilleur choix dans les conditions actuelles du marché?

Les chiffres de l’Union professionnelle du crédit sont clairs : en 2007, la part de marché des crédits logement à taux fixe dépassait 85% – son niveau le plus élevé ces dix dernières années -, alors que celle des emprunts à taux annuellement révisables était retombée de 50% en 2004 à 1,2% à peine en 2007.

John Romain, qui dirige le réseau de conseillers indépendants Immotheker avance une explication logique. « Les Belges sont prudents. En 2004, ils choisissaient massivement des taux révisables parce que l’écart entre le taux à court terme et le taux à long terme était encore très élevé. Lorsque celui-ci s’est réduit, ils sont revenus aux taux fixes. »

Le différentiel entre une formule à taux révisable et une formule à taux fixe est aujourd’hui infime. Pour les « meilleurs » clients, Immotheker constate aujourd’hui un écart d’à peine 0,01% à l’avantage d’un taux variable. La conclusion, pour ceux qui doivent faire leur choix aujourd’hui, semble donc être évidente : profiter des taux à long terme qui restent bas et les bloquer en optant pour un crédit à taux fixe. Cependant, ce choix n’est pas le meilleur pour tout le monde.

Protections légales
Les formules à taux révisable contiennent des options qui en améliorent la sécurité. Ainsi, les banques sont légalement obligées de travailler avec un cap et un floor. Avec un cap de +3 et un floor de -3, par exemple, le taux pourra être augmenté au maximum jusqu’à 3 points au-dessus du taux initial, toute baisse étant également limitée à 3 points. De plus, selon la loi sur les crédits hypothécaires, le taux ne peut augmenter de plus de 1% au cours de l’année 2 et de plus de 2% au cours de l’année 3 par rapport au niveau initial.

Protections bancaires
Outre ces garanties légales, les banques proposent également des formules à taux révisable plus rassurantes que les formules classiques. Ainsi, il existe des formules à taux révisable annuellement à mensualité fixe. Vous empruntez donc à un taux révisable chaque année, mais vous êtes certain de payer la même mensualité pendant toute la durée de l’emprunt. S’il s’avère, lors d’une révision annuelle, que le taux doit être augmenté, la mensualité reste inchangée, mais la durée de remboursement est prolongée – de maximum trois ou cinq ans, selon la formule choisie. Si vous avez opté pour une échéance initiale de 20 ans, l’échéance finale ne peut jamais être supérieure à 25 ans. Si vous avez opté pour une échéance initiale de 15 ans, l’emprunt devra être remboursé en 18 ans. Dans le cas d’une échéance initiale de 25 ans, la durée maximale possible est de 30 ans. Dans tous les cas, le taux appliqué sera ramené si nécessaire à un taux permettant un remboursement en respectivement 18, 25 ou 30 ans. Cette garantie de remboursement inchangé est aujourd’hui proposée pour un taux supérieur d’environ 0,2% au taux révisable annuellement ordinaire.

Une autre sécurité possible, dans le cas d’une formule à taux révisable, est l’option « accordéon ». Dans ce cas, vous pouvez choisir de convertir toute révision du taux en une modification de la durée de l’emprunt. L’utilisation de cette option est totalement gratuite. La nouvelle durée est alors calculée de manière à ce que la mensualité reste en principe identique à ce qu’elle était avant la révision des taux. Généralement, l’échéance de l’emprunt ne peut être prolongée de plus de cinq ans et ne peut jamais excéder 30 ans. Dans certains cas (si une prolongation de la durée ne suffit pas), une augmentation de la mensualité pourra être envisagée.

Révisable, finalement ?
Aujourd’hui, les Belges optent pour des formules à taux fixe en raison du faible différentiel de taux et de la sécurité absolue offerte par cette option. De plus, certains peuvent être effrayés par les « pires scénarios » retenus par les banques au cas où ils choisiraient un taux révisable. La réponse de John Romain est plus nuancée : « Bien sûr, vous devez toujours pouvoir rembourser votre emprunt, mais d’un point de vue historique, vous pouvez limiter le scénario de hausse à 1%. Pour calculer le coût maximal de la formule d’emprunt à taux révisable, il n’y a aucun sens à supposer que le taux va rester à son niveau maximal pendant toute la durée de l’emprunt. Ceux qui sont capables de supporter la hausse maximale (réaliste) de 1% et veulent miser sur une baisse des taux dans le futur, vu la forte augmentation récente des taux à court terme, disposent d’excellentes perspectives avec une formule de taux révisable annuellement. Une formule à taux révisables annuellement offre aujourd’hui de nombreuses perspectives. En revanche, si vous optez pour un taux fixe, les possibilités de refinancement sont réduites puisqu’en possédant l’hypothèque, c’est la banque qui a toutes les cartes en main. »